Der Fall ( gekürzt ):
( Entscheidung des KG, Beschluss vom 19.04.2000, 24 W 1808/00, MDR 2000, 1311ff.)
Ein Wohnungseigetümer verkauft seine Wohnung an den Erwerber E. Bevor dieser als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übergibt der Verkäufer seine Wohnung dem E. Bezüglich dieser Wohnung ist der Dachausbau bereits in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung gestattet worden. E baut aus und verursacht am Dach einen Schaden.

Das Problem:
Haftet der noch im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer für diesen Schaden obwohl er ihn nicht verursacht hat?
F
Die Lösung:
Der Verkäufer haftet der Eigentümergemeinschaft gegenüber solange er als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Gericht ist der Auffassung, dass nach § 14 Nr.2 WEG nicht nur den Wohnungseigentümer selbst verpflichtet, sondern dieser auch gehalten ist, für die Einhaltung der sich aus Nr. 1 dieser Bestimmung ergebenden Pflichten durch Personen zu sorgen, denen er u.a. “die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt.”Das Gericht lehnt die Rechtsfigur des werdenden Wohnungeigentümers,die einen Pflichtenübergang bereits mit den Nutzungen und einer eingetragenen Auflassungsvormerkung begründet, ab.

Fazit:
Da die Haftung des scheidenden Wohnungseigentümers bis zur Umschreibung im Grundbuch nicht erlischt,  hat der Verkäufer bereits im Kaufvertrag mit dem Erwerber entsprechende Absicherungen zu vereinbaren. Ggf. sollte bei Übergang des Besitzes vor Umschreibung überlegt werden, eine Sicherungsbürgschaft zu überlassen. In jedem Fall ist im Vertrag eine Verpflichtung  aufzunehmen, die den Erwerber verpflichtet, den Verkäufer von etwaigen Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft freizustellen.